楼市又见“冰火两重天”,2018年第一家房地产企业倒闭

1、楼市又见“冰火两重天”，2018年第一家房地产企业倒闭？

最近一段时间，中国房地产市场出现了一个非常奇怪的现象，这就是房地产市场的冰火两重天，一方面，不少地方楼市可以说是异常红火，特别是采用摇号卖房的地区，可谓是异常火爆，一房难求，排队几公里几万人抢几百套房的现象时有发生，另一方面，则是房地产企业融资难日益加剧，不少中小型房地产企业艰难求生，这到底是是怎么回事？中小型房地产企业到到底该怎办？

一、房地产企业的冰火两重天

根据《21世纪经济报道》的新闻，5月19日以来，房地产企业共有5笔境内公司债遭遇中止发行，其中包括碧桂园的一笔200亿的债券。这也延续了近期境内融资难度加大的态势。

这个趋势并不是现在突然形成的，而是征兆早已有之，2015年1月，证监会正式颁布《公司债券发行与交易管理办法》，公司债首次对房企大幅放开。华创证券指出，2015年和2016年，房地产行业境内发债金额分别高达4668亿元和8094亿元，同比分别增长985%和73%。

2016年10月底，上交所、深交所相继发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案》，实行“基础范围+综合评价指标”的分类监管标准，规定公司债的募集资金可以用于还贷、开发项目和补充流动性资金，不得用于购置土地。受此影响，2017年房地产业发债金额骤减七成。

作为替代，ABS和中票成为当年的主要融资方式。且从2017年开始，企业逐渐将目光转向海外融资，对后者的依赖性也大大提高。

房地产企业的融资成本，则处于不断上升的趋势。根据21世纪经济报道记者测算，2016年，国内发债平均成本在4%-5%的水平，部分企业可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，部分超过6%。诉诸海外的部分，资金成本也因美国加息而抬升，且普遍不低于国内融资。

5月29日，时代中国宣布将发行本金总额4.5亿美元的3年期优先票据，年息为7.85%。此前的5月25日，华南城称完成发行于2020年到期的1.5亿美元优先票据，成本达到10.875%。

房地产作为一个非常重资本的产业，其业务发展模式主要依赖于资金，通过资金房地产开发企业可以撬动整个项目的开发流程，但是一旦资金出现了困难，房地产企业赖以为生的资金链就会出现问题，从而引发房地产企业自身的巨大危机，之前由于房地产市场走好，再加上资本市场融资非常宽松，导致了房地产企业可以用低成本获得大量融资，这也是大多数中小型房企得以发展的关键。但是，现阶段随着资金面的全面收紧，房地产企业面临的问题也在逐步凸显，这就是融资难的真正难题。

二、中小型房地产企业到底该如何求生？

中国房地产产业经过二十多年的发展，已经形成了以50强房地产企业，和中小型房产企业所组成的多梯队房地产市场发展格局，在这个格局中前50强的房地产企业例如恒大、万科、保利、碧桂园等大型房企已经占据了龙头位置，无论是资源还是政策都得到了一定程度的倾斜，所以在房地产业界二八分化的格局正在不断凸显，之前由于融资环境较为宽松，很多中小型房地产企业的发展还可以说面前凑合过去，但是随着资金面的从紧，房地产产业的两极分化在资金层面显示的更加明显。

自从2016年930新政以来，房地产市场得到了国家的全面调控，在这样的大背景下，房地产企业逐渐丧失了其在金融领域的融资话语权，金融机构的话语权逐渐加强，这个时候大多数金融机构基于风险防控、降杠杆等因素的考量纷纷对于房地产企业的融资进行了差异化的调整，这个调整简单点说就是“嫌贫爱富”，对于规模较大的房企可以获得较好的资金支持，但是对于规模较小的房地产企业则相对麻烦的多。

根据媒体的报道，大多数金融机构特别是银行类金融机构都很少向50强之外的房地产企业提供开发贷和信用额度，部分较为严格的银行甚至直接将这个范围缩小到了30强乃至于20强的房地产企业。与此同时，一些盈利模式和未来预期尚不清晰的金融衍生类融资项目也遭到了歧视，最近被叫停的几家公司债都是这样的模式。所以毋庸置疑，房地产企业特别是中小型房企的寒冬已来。

那么中小型房地产企业到底该如何求生呢？

很多人都在问既然融资这么艰难，房地产企业降价卖房不就好了？但是对于所有的求生方案中，降价卖房可以说是最不可取的一个方案，其原因有以下几个方面，一是中国业主买房有着非常明显的买涨不买跌的现象，追涨杀跌这个词汇在中国股市中非常适用，同样也适用于中国房地产市场，对于中国业主来说，降价很难促进销量，而之前买房的业主则更有可能对此抵制，之前打砸售楼处的新闻可以说并不罕见。二是开发商的成本居高不下，很多房地产开发商的土地拍卖成本其实非常高，也就是我们常说的楼面价，在高楼面价的情况下，房地产开发企业自身的降价空间非常有限。三是房地产开发资金需要永续发展，房地产开发的资金具有着非常明显的盈亏期，房地产开发商不是建完一个楼盘卖完之后再去建下一个的，房地产开发企业对于资金的需求是非常海量的。这三个原因注定了房地产开发商基本上难以采用降价卖房的形式。

那么房地产开发企业的选择有哪些呢？

一是被大开发商收购或者抱团取暖。其实当房地产市场出现两极分化的时候，房地产企业的兼并潮就已经开始了，由于中小房地产企业的融资日益困难，如果房地产企业想要生存的话，主动卖身给大型房地产开发商无疑就是一个好的选择，要不然创始团队退出企业经营管理，要不成为大企业中的一部分。除了被兼并收购之外，中小房地产企业抱团也将成为一个可能的选择，通过两个以上的小企业合并或者联合形成大的企业，也将有可能带来更多的融资。

二是寻找更多的资本市场可能性。从去年开始，很多中小型房地产企业都开始谋求海外上市，比如说选择香港或者美国上市，通过上市房地产企业将会获得更多的直接融资渠道，并且也可以将股票进行质押实现二次融资，直接接触资本市场进行融资成为了很多房地产企业的重要选择，所以化间接为直接无疑也是一种思路。

三是寻找债券市场的融资渠道。最近一段时间，创新类的产品比如说ABS产品、REITS产品、MBS产品正在成为房地产企业的另一种思路，既然无法从银行得到融资，从金融产品乃至于金融衍生品中得到融资也成为很多企业的思路，但是由于中国的租售比较低，租金的来源有限，这也导致此类产品能否产生永续现金流被很多金融机构所怀疑。

但是，无论哪一种方式都是房地产企业苦苦求生的一种选择，毋庸置疑的是房地产企业的大洗牌时代将要来临，房地产企业市场的格局将会出现较大的变化。

2、钱币收藏还有升值潜力吗？

能受邀请参与此话题讨论与探索，荣幸。发表下个人看法！钱币收藏冰火🔥两重天，高端希有币种依然坚挺，低端币在跌跌不休中让人？让人有点失望。收藏本来是长期持有，或买股票一样，逢低吸入，以时间长，换价值空间，到时。。。。。。总有收获！只是利厚与利薄而已。品相决定价值！收藏本是一种爱好与兴趣，在收藏中充满着的是欣赏钱💰币的过往云烟的历史见证。钱币也就是货币，例如古钱与清末民国的机制银圆，及早期发行停止流通的人民币。都在留存着历史印记。闪烁着历史及各时代的各朝各代的高手书法钱币文，有很高的历史价值，文化价值与艺术价值等等等。下面本人收藏的钱币，鉴赏品味。

3、股市能赚钱吗？

2021牛市都还没有结束，一大波牛市行情还在春节后，有很多炒股的朋友预测大概到3到中旬，大盘指数会长到3700点。

当然，我是比较谨慎稳健一些，但还是比较认同上面的观点，即：今年的牛市行情，至少会延续到3月。

因为这里有一个重要的时间点：两会开会与美联储的财务政策。

我们都知道，两会之前，国家都会稳定金融市场的，会慢慢调节市场流动性，以维持市场繁荣稳定。

前而且12号那BAIDENG说要整治芯片半导体市场，以至于那两天很多在美上市企业都上涨了，特别是芯片方面。

所以，节后的行情还是乐观的，我也跟大家说要持股持基过牛年，赚大钱。

今年以来市场流动性很稳定，特别是1月份，20个交易日有18个交易日的交易量超过万亿RMB。

而在春节，也达到了九千亿的流动量，央行在保持节前的流动稳定性。

可以说，如果在年前购买了基金的朋友，收益一定是不错的，易方达蓝筹、前海开源国家比较优势、广发高端制造收益率都超过了20%，非常的牛！

因为有几只基金需要换掉，所以错过了一部分行情，但还是收益不错的，达到了15%。

特别是节前的一大波红包，我相信很多人都是吃了一口肉的，赚了不只是一点点。

目前牛市已经处于第三阶段：疯狂阶段。

第一与第二个阶段的赚钱效应已经传播得很远，很多人都知道了要去买基或者炒股，甚至已经是隔壁邻居家的叔叔阿姨都去买了。

所以，牛市的特点之一，就是疯狂。或者简单说，就是人人都知道了。

而另外一个特点，就是板块经常轮动，这一天可能是消费，下一个交易日可能是科技又或者医疗。

不管轮到哪个板块，医疗消费科技永远是投资的主要方向，永远是我们赚钱的资金池。

我们可以想一想：

ZHONG美冒易战，要不要干饭？新冠疫情来了，要不要干饭？金融危机来了，要不要干饭？

人的一生，生老病死，如果生病了要不要吃点药打个针？即便没有生病，新冠疫情总要带着口罩，保护自己等等。

至于科技，科技是国家发展大计，这是国家基本政策，是国家发展繁荣昌盛的保证。所以也是一个长牛行业。

另外，问一下大家：就比如去年的新冠疫情，你们知道最赚钱的是哪些行业吗？[灵光一闪]

没错，就是以白酒、食品饮料、药品为代表大消费、以疫苗、生物制品为代表的医药以及以新能源车、锂电池等为代表的高端、创新型制造业为代表的科技大涨特涨，而其他行业，比如大金融都没有涨多少。

以茅台为代表的白酒带起了2020的牛市结构性行情，而如今茅台市值已经超过3万亿，当真恐怖。

今天是大年初二，祝大家牛转乾坤，新的一年金山银山连绵不断，大财小财滚滚而来！

新年快乐呀！[撒花][撒花][撒花]

4、如何看待两市持续走高？

对于A股市场的短暂反弹，还是属于一种情绪宣泄后的修复反弹，持续反弹高度需要保持一定谨慎性。但是，对于政策层面上，则需要有实质性的政策措施落地，这也是股市走出底部的关键所在。否则，弱势反弹后，市场仍需要有一个探底的过程，而当前的股票市场依旧属于熊市市场。

你用射线连接上证2005年7月21和2013年6月25两个最低点位，这个点位连线，大致在2410点左右。这是第一个参考，另一个是顶部支撑的点位，日期在2013年2月18日，点位是2444.8，综合看，技术底部区域的强支撑在2400到2450之间。事情就变得比较简单了，这是一个多头必须要守的技术区间。

而在这个时候高层集体发声，是配合这个重要的技术点位，以扭转现下的颓势，这个成功概率大概是6成。为什么不说是十成呢？因为有几个条件没有完全具备，主要是美联储加息和贸易战对于我国经济的影响。当然高层发声已经缓解了这种恐慌。

从技术面上来看，这些天一直在强调19号这个周期点，目前看时间周期再次发挥了神奇的作用，确实在19号开始了大幅反弹，从目前的结构来看，由于前期市场跌幅比较大，目前这波反弹看五个交易日左右，也就是说这波反弹应该能够持续到下周末。

今天有很多的朋友给我发来感谢留言说，墨老师，您太牛了，看了您的选股文章，我们也抓到了光洋股份的8个涨停，太感谢您了，您能不能给我讲一讲本周可以布局的潜力股。

光洋股份在11月6日股价发文章讲解之后，这只股票也是连续的大涨8个涨停，很多看了本人选股文章的新手股民，如果有提前建仓，是不是又赚了一波，应该还赚了不少，这一波的涨幅已经超过了114个点。

九鼎投资这只股票，我们来看，在11月12日选出来后，这一波的涨幅已经超过了46%，这46个点的收益也是很多之前看过本人选股思路的新手股民所能抓到的一波收益。

今天再给大家来选出一只接下来有望从底部启动地短线潜力股。

上图这只股票，也是一只票价在底部震荡整理，目前放量上涨，后市将连续打板，能不能超过光洋股份的8个涨停，我们试目以待，想抓涨停的朋友，可以到朋友圈查看， 这次不要再错过了！

最后，关于本周的几只类...似光洋股份的..利好个股已经选出，有兴趣的朋友，可到本人的朋友..圈去查看。如果想学习这种在底部抓涨..停的选股..方法的,手中持有个股被套或买卖点位把握不好的..朋友，都可以..加我【.. 微信号：wuweicg 】一起交..流学习，墨龙看..到大家的股票...问题，为大家答 疑解惑。

5、惠州的房子值得入手吗？

根据标题怎么回答呢？如果你条件无法购买周边深圳的，只能逼迫去惠州的时候，那时候是平穷限制了想象，只能认命，要么如果真的购买了我来给你疏通下未来的趋势：

一、惠州将受深圳哪些发展的影响？

惠州大亚湾和惠阳最大的价值是临深。而现在深圳投入了1.4万个亿建设龙岗和坪山，后来又追加了2000个亿。相当于将投入1.6万个亿建设龙岗坪山。什么概念呢？当年深圳发展福田投入2000个亿，现在福田房价在8万左右。福田发展成熟后继而投资2000个亿建设南山，南山房价现在在8-16万。而现在政府投资4000个亿建设俗有“宇宙中心”之称的龙华。龙华当前的房价已经涨到了5-6万，好地段已经在7万以上。而投入龙岗和坪山的资金是龙华的4倍，由此可想未来龙岗和坪山房价也定将会水涨船高（以上投资数据均可在深圳政府官网上查询得到相关政策公告）。惠州大亚湾和惠阳作为与龙岗坪山接壤的两个区，将是受深圳发展影响最大的区域。龙岗坪山的房价上涨必将带动惠州的房产市场活跃起来。

二、坪山与惠州仅一路之隔，房价天壤之别。

那惠州大亚湾西区和坪山相邻的两个片区房价是怎样的一个差距呢？举个例子：4月20日平山区的一个楼盘《澳元翡翠东湾》开盘遭疯抢，一天秒杀清盘。它的均价是32000元，属于低价楼盘。而与之相邻仅隔不到2公里，大亚湾西区整体均价14500元/平方，最贵的楼盘《锦绣壹号》均价仅售19500元，《德洲城第六期》均价也只是17600元。只一条马路之隔，房价却差一万多。对于刚需购房者来说，买房在惠州会更容易。

三、惠州房产未来的市场需求量

首先我们看一组数据：深圳常住人口1252.83万，实际管理人口超过2000万（统计截止17年，百度可以查的到），深圳商品房供应量300多万套！而深圳人口还在逐年增加，由此可见深圳房产供应量远远不足于市场需求量。其次深圳房价较高，惠州临深房价均价仅13000。而东莞临深片区的房价早已卖到25000-30000元，远低于深圳房价。由此可见未来深圳刚需性住房需求量群体会大量外溢到惠州。深圳目前正在东进，投资1.6个亿大力建设龙岗和坪山。龙岗目前房价在4.5万-6万不等，而坪山当前房价在3.5万，深圳龙岗和坪山在5-6年的发展后坪山房价涨到5万以上是非常正常的一件事！所以惠州在5-6年地铁通车后，惠州临深房价也有十分大的概率涨到2.5万到3万，房价整体翻一番。这就是为什么惠州被成为深圳的“后花园”，因为惠州将为深圳提供大量的刚需性住房。

在坪山区有一个半径约2公里环状结构的高新技术产业园区，距离惠州交界处不到2公里。目前南山区已经有很多企业迁移到该产业园区，未来还会有更多的企业入驻，坪山的发展也将带来大量的高新技术人才。未来在此片区工作的从业者，若买不起深圳房或者没有深圳购房资格，惠州大亚湾将是最好的购房选址。未来惠州大亚湾和惠阳的刚需房市场需求量还会不断增加。

四、惠州房产机遇在哪里？基础建设有哪些？

1、粤港澳大湾区：打造世界湾区经济新高地，目前东京湾区、纽约湾区、旧金山湾区是世界公认的知名三大湾区。发展条件最好的、竞争力最强的城市群，都集中在沿海湾区。世界第四大湾区之粤港澳大湾区。这定位，未来湾区中心城市可以说很难找到低于2万的房子。

2、厦深高铁，2013年开通，深圳北到惠州南，23分钟20元！每天40趟来回深圳一惠州。

3、地铁：深惠14号线于2018年1月已动工，预计2022年通车，福田中心区到惠州南站高铁站！惠州境内五个站：白云站，草洋站，开城站，惠州南站，新桥站！深惠16号线（深圳段在建）、深惠8号线（深圳段在建）、深惠19号线、惠州1号线（计划2018年动工）等等

4、高速：机荷转深汕淡水出口，沿海高速澳头出口！全程收费6元。南坪快速三期会直接对接大亚湾，全程免费！深圳龙岗一惠州30分钟内 深圳福田、罗湖一惠州50分钟内 深圳宝安、南山一惠州1小时左右！

5、惠州将建设两个机场：惠州平谭机场。除了平谭机场，在珠三角湾区世界级城市群的东部，未来有望再现一座千万人次级别的“巨无霸”机场。这个机场正是处于深莞惠经济圈（3+2）地理中心位置的惠州。！

6、港口：李嘉诚投资建设惠州港，现在已经开通邮轮直通香港维多利亚港仅需40分钟！其实深圳的功能惠州也全部涉及。

7、上文提到过深圳东进惠州1.4万亿，坪山龙岗房价未来不会低于6万。

8、惠湾区域汇集全中国地产巨头最多的地方：万科，万达，恒大，碧桂园，佳兆业，中信，卓越…

五、坪山与惠州仅一路之隔，房价天壤之别。

那惠州大亚湾西区和坪山相邻的两个片区房价是怎样的一个差距呢？举个例子：4月20日平山区的一个楼盘《澳元翡翠东湾》开盘遭疯抢，一天秒杀清盘。它的均价是32000元，属于低价楼盘。而与之相邻仅隔不到2公里，大亚湾西区最贵的楼盘《锦绣壹号》均价仅售19500元，《德洲城第六期》均价也只是17600元。只一条马路之隔，房价却差一万多。对于刚需购房者来说，买房在惠州会更容易。

六、刚需房需求量的来源。

在坪山区有一个半径约2公里环状结构的高新技术产业园区，距离惠州交界处不到2公里。而南山区已经有不少企业迁移到该产业园区，未来还会有更多的企业入驻，坪山的发展也将带来大量的高新技术人才。未来在此片区工作的从业者，若买不起深圳房或者没有深圳购房资格，惠州大亚湾将是最好的购房选址。未来惠州大亚湾和惠阳的刚需房市场需求量还会不断增加。

深圳房价开始上涨的时候，很多人第一反应就是抓紧时间买，生怕之后买不到这样价钱的房子，而当深圳房价继续上涨的时候，很多人的想法就变成了“再等等吧，说不定房价会降，降了再买”。可是等了很久很久，政策出台一轮又一轮，深圳房价没见降多少,甚至有的地方依旧在涨。越来越多的人就放弃了深圳买房只得去东莞，惠州看看。