上海房地产新政研究

8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等方面多项措施。

上海此次政策积极有力、市场反馈积极，充分说明各地正采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，更好支持全年度经济稳增长工作任务。上海政策出台，惠及面广，尤其对单身人士购房、外环外购房等会带来积极作用，亦为全国新一轮政策调整优化和市场向好发展等发挥积极作用。

政策背景分析

1、深入落实党中央国务院精神

上海政策出台，深入落实了此前党中央国务院的精神导向。如此前国务院全体会议召开，明确：采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。这说明各地8月份以及后续将立足楼市新情况采取更有力措施。上海此次政策出台，深入落实党中央国务院相关政策精神，体现了“采取有力措施”、“多管齐下”、“释放改善性需求”等政策导向。

2、巩固楼市稳中向好态势

去年全国“930”新政以来，全国房地产市场总体朝着止跌回稳的方向发展。今年二季度开始各地反馈楼市出现新情况，亦需要政策做进一步加码。观察全国70个大中城市房价指数等一系列指标，上海房地产市场量价关系表现更好，但对于楼市稳中向好的态势还需巩固。此次政策出台，和市场诉求匹配，全力支持各类购房群体购房和各区域的去库存，充分体现“服务宜居安居、促进职住平衡、服务重点工作”的精神，更好促进房地产市场稳中向好态势的巩固。

政策要点分析

1、外环外符合条件将不限购房套数

此次颇受市场关注的政策，即外环外在符合条件下将不限购房套数，即购房资格进一步放宽。此次政策从支持改善性住房需求、落实职住平衡导向，更好满足外环外购房需求。该政策和此前北京政策相似。对该政策的理解，也就意味着：非沪籍单身和居民家庭满足1年社保条件，以及上海本地户籍的单身和居民家庭，在外环外购房已不限套数，即所谓“N”套。政策有力释放了住房需求，对于外环外房屋去化具有积极作用，也将带动后续市场交易量的上升。

2、成年单身人士视同家庭

“单身视同家庭”政策直接效应是增加了房票，即新增购房套数，同时也减少了其他约束。上海明确，成年单身人士按居民家庭执行限购政策。此类政策出台，和单身人士因工作变动等产生就近增购住房需求有关。通过落实相关政策，将更好满足此类群体增购住房需求和多元化居住需求，更好促进职住平衡。我们对此类政策的几项积极效应进行分析。

1）过去非沪籍单身人士购房有一定限制，比如说对于非户籍居民家庭来说，符合3年社保条件则可在市区认购新房或二手房，但单身人士只能买二手房。所以“单身视同家庭”政策下，单身人士新增了房票。同样，也可享受一些针对非沪籍居民家庭的其他好政策。此前2024年9月《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》明确，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。如此计算，非沪籍单身人士视同家庭，在满足居住证的要求下也可享受沪籍家庭的购房政策。

2）沪籍单身人士新增1张房票。其也可以享受沪籍居民家庭的购房资格，在其他条件和政策不变的情况下，可新增1套购房的资格。

3、提高绿色建筑公积金贷款额度

此次上海政策明确，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%（首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。这里以普通家庭首套房执行的公积金贷款额度为例进行分析。

计算显示，若按新政策执行，后续家庭可增加24万公积金贷款额度。其充分发挥了公积金贷款的保障和普惠作用。结合上海对多子女家庭购房落实更优惠政策的内容，我们认为公积金政策正发挥更大的支持作用。此次所提及的绿色建筑，占全市新房比重约为60%，说明政策的惠集面很大，支持了绿色建筑发展。这也较好吻合了全国好房子“安全、舒适、绿色、智慧”理念，促进供需两端更好关注绿色建筑。

4、公积金落实“又提又贷”政策

此次住房公积金政策落实“又提又贷”或“既提又贷”政策。此类政策含义是指，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款，且不影响公积金额度计算。需要注意两个细节：一是此政策针对新房项目；二是包括本人及配偶的公积金提取。

此类政策将更好发挥公积金在购房各领域的支持作用，尤其可以直接降低首付款筹集压力。允许提取公积金，意味着购房者首付款来源更为丰富。举个例子，以500万房价、首付比例15%的房贷政策为例，其首付款为75万元。而当前允许提取公积金，则可以更好筹集首付款，同时公积金贷款额度依然不受影响。此类政策既降低了相关成本，也更好压缩了首付款筹集时间，对于加快交易节奏、促进住房消费需求释放等都有积极作用。

5、房贷利率层面不再区分首套和二套房

观察今年全国各地对首套房和二套房的政策，最大的政策变化就是首套房和二套房不再做严格区别，目前已有很多城市在推进此类工作。上海此次也明确不再区分首套和二套房，对于改善型住房需求释放等具有积极作用。

不再区分首套房和二套房，带来几个积极效应。一是此次政策明确，优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制。首套房和二套房的标准取消，将有助于二套房根据市场情况和房贷政策进行调整，客观上促进二套房利率下调。二是其充分体现对改善性住房需求的支持。当然需要说明，具体操作口径应根据实际情况进行，尤其要结合上海市市场利率定价自律机制要求、银行经营状况、客户风险状况等进行。

我们这里重点分析二套房的房贷成本。通过落实此类政策，对于“增购一套房”或“置换一套房”的主动性会增强。以100万贷款本金、30年期等额本息方式计算，可以看出还款额和月供额有明显下降。

6、房产税征收层面做微调

此次明确完善个人住房房产税政策，减轻住房持有成本。政策明确，对非沪籍居民家庭增加免税面积。对符合条件的非沪籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税，购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。

政策主要变化是，对于“家庭人均住房面积≤60平方米的部分可免征”的操作，适当放宽家庭住房的认定标准。政策和目前的限购调整优化动态衔接，也使得非沪籍居民家庭与沪籍居民家庭的政策口径更为一致。政策有助于鼓励和吸引人才在沪工作生活，更好促进住房消费。

政策影响和意义

1、政策工具特征总结

此次上海政策出台，充分说明上海各部门积极落实党中央国务院的精神导向，体现出“采取有力措施”和“多管齐下”的政策特征。此次政策高度吻合市场诉求，对于巩固稳中向好态势具有积极作用，也对全国各地后续政策制定有启示。

此次上海政策出台，从多角度保障了购房需求。1）从购房资格来看，包括对单身人士、外环外等领域的政策优化，新增购房资格，这是此次政策最值得关注的内容。2）持续降低购房成本，包括不再区分首套房和二套房、公积金落实“既提又贷”等政策，实实在在降低首付和贷款成本。3）政策和目前房地产发展新模式等结合，如通过绿色建筑方面的公积金贷款政策支持，引导供需两端关注住房好产品。

2、市场效应分析

上海政策出台，将实实在在促进市场交易的活跃。这里进行多维度分析。

1）从量价维度来看，其将产生“量提升、价更稳”的积极效应。由于购房条件优化和成本下调，将更好促进住房消费需求释放，尤其是对于外环外新房和二手房市场的活跃有明显作用。结合即将到来的传统“金九银十”阶段，各地售楼处和中介公司等都会积极宣传和利用好政策。随着量的提升及活跃，也将更好促进价的趋稳。对房价稳定的预期将进一步增强，反过来也进一步带动交易量活跃。

2）新房和二手房等市场都将迎来利好。当前新房市场的楼盘品质较好，新盘供应节奏加快。其和当前政策结合，将更好吻合改善性的需求。新房带看和签约量将有积极上升的良好势头。二手房亦会因房票增加、市场联动等影响而保持活跃态势，尤其是地段好、户型优、租金预期好的二手房，其表现更佳。综合来看，上海属于全国优质的房地产市场，最近几年亦强于其他城市。当前新政效应预期很好，并会促进市场更为活跃和积极向上。

3、策略和对策建议

我们认为，当前上海楼市正好迎来了传统“金九银十”的热销阶段，所以要结合利好销售点，把握市场机会，优化对策。1）房企应优化推盘和定价策略，尤其是把握政策对不同区域板块、不同产品的影响，深入落实去库存战略，积极促进销售业绩的提振。2）中介公司要认真阅读政策，并做精准理解，做好政策宣传工作，更好撮合市场交易。3）购房者应充分认识到，当前购房政策属于历史上最为宽松的一次，购房的最佳窗口期已开启。应把握有利且有力的政策，积极购房和促进住房消费释放，尤其是要把握外环外购房市场将有提振和活跃的利好机会。