农村土地承包流转可能有新规定了

# 土地流转

一句话：把地流转出去不难，难的是把“权利、价格、期限、用途、备案、退出”这些事先想清楚、写明白。只要守住这几条，大部分坑就能绕过去。下面我用大白话把关键点给你捋一遍，顺序你可以按“想流转—签合同—履约—出问题”来记。

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## 一、流转前先想明白三件事：地、人、钱

- 地要“有名有姓”

先拿出确权证或承包合同，搞清楚地块名称、四至边界、面积、地类（水田/旱地/林地等），最好写上地块编号。合同里一定要写明：哪一块地、四至到哪、面积多少亩、地类是什么，避免以后“这块地是不是那块地”扯皮。【turn0search10】【turn0search12】

- 人要看清身份

对方是本村人、种粮大户、合作社还是公司？要看他有没有实际搞农业的能力和资质，别最后发现是个“空壳公司”，人找不着、钱要不回来。法律规定流转要“依法、自愿、有偿”，不能被任何人强迫或“被流转”。【turn0search5】

- 钱要算得明白

流转价格双方协商，原则上不低于这块地前三年平均收益；有的地方会出台最低保护价做参考。价格怎么付、现金还是转账、每年几月几号之前到账，这些都要先说清楚。【turn0search5】【turn0search6】

## 二、期限别“想写多久写多久”

- 期限不能超过承包期剩余年限

耕地二轮承包一般是30年；很多地方二轮承包到2027/2028年左右，再延包30年。现在签流转合同，期限顶多写到当前承包期剩余的那一天，写多了，多出来的那部分是无效的。【turn0search6】【turn0search8】

- 期限太短太长各有坑

太短，对方不敢大量投入；太长，地租涨了你却被死合同套住。实践中，粮食、蔬菜、水产一般5年左右合适，果树等多年生作物可适当延长，具体看种植类型和双方协商。【turn0search6】

## 三、合同里必须写清楚的“关键硬货”

1）地块信息写死

- 写清：承包方（你）和受让方（对方）姓名/名称、身份证号/统一社会信用代码、地址、联系电话。

- 写清：地块名称、坐落、四至（东邻谁、西靠什么、南接什么、北至什么）、面积、质量等级，最好附上确权证编号。【turn0search10】【turn0search11】

2）流转方式别搞混

- 出租（转包）：你保留承包权，只把一定期限的经营权租给别人，承包关系还在你和村里之间。

- 互换：和别人换地块种，适用于地碎、想连片的情况。

- 转让：把承包权彻底转给别人，需要经发包方（村集体）同意，手续更严格，慎用。【turn0search1】【turn0search10】

3）用途必须“农地农用”

- 明确约定：只能用于粮食、蔬菜、果树等农业生产，绝对不能用来建房子、挖沙取土、堆放垃圾、搞旅游开发或其他非农建设。尤其永久基本农田，更不能搞林果业或挖塘养鱼。

- 一旦发现对方改变农业用途，你有权立即终止合同并要求恢复原状；严重的还要向乡镇自然资源或农业农村部门举报。【turn0search1】【turn0search2】【turn0search8】

4）价格和调价机制写死

- 明确租金标准：每亩每年多少钱，是现金还是按实物折算。

- 明确支付方式：一年一付、几年一付、一次性付清；转账账号写清楚。

- 明确调价条款：尤其流转超过5年的，一定要约定调价方式，比如每2—3年按当地粮食最低收购价涨幅、物价指数或农业农村局公布的指导价调整，避免十年后地租翻倍你还拿着老价格吃亏。【turn0search6】【turn0search7】【turn0search12】

5）期限和起止日期写明

- 从哪一天到哪一天，具体到年月日；同时写清楚“流转期限不超过承包期剩余期限”。【turn0search8】【turn0search10】

6）双方权利义务写细

- 你的权利：按时收租金，监督对方按约定用途合理利用土地，制止破坏土地的行为，到期收回经营权等。

- 对方义务：按时交租金，保护好土地，不得弃耕荒芜，不得破坏地力，遵守当地粮食安全和环保要求。

- 道路、水源、灌溉、用电等配套条件，也尽量写明谁提供、谁维护。【turn0search4】【turn0search11】

7）地上附着物怎么处理

- 合同到期或提前解除时，大棚、仓库、水井、水利设施等归谁、是否补偿、怎么折价，事先要写明白。很多人就是“只说大概”，最后谁也不让谁拆，闹上法庭。【turn0search10】【turn0search14】

8）违约责任写狠一点

- 对方没按时交租金怎么办；改变土地用途怎么办；弃耕抛荒怎么办。

- 你单方面提前收回地又该怎么赔偿对方在土地上的合理投入。

- 写明：协商—调解—仲裁—诉讼的顺序和管辖地，减少扯皮成本。【turn0search10】【turn0search11】

## 四、程序不能省：备案、登记、留痕

- 书面合同至少一式四份：双方各一份，发包方（村委会）一份，乡镇农村土地承包管理部门一份。别嫌麻烦，少了任何一份，以后出问题都可能吃亏。【turn0search1】【turn0search4】

- 必须到发包方备案

出租、转包、互换等，要给村里报备，留存合同；转让方式则必须事先征得村里同意，由村里向乡镇报告并配合办理相关变更手续。【turn0search1】【turn0search2】

- 期限超过5年，建议办理登记

《民法典》规定，5年以上的土地经营权，可以登记；未经登记，不得对抗善意第三人。简单说，对方偷偷再抵押、再转手，你登记了就更好“防一手”。【turn0search9】

## 五、几个千万别碰的高压线

- 别私下搞口头“君子协定”

一年以内代耕可以不签书面合同，时间稍长一定要书面；真要签，尽量用农业农村部和国家市场监管总局发布的示范文本，再根据你们的情况细改，别拿几张白纸瞎写几条就了事。【turn0search4】【turn0search10】

- 别让外人“随便替你签字”

委托别人去谈、去签，必须有你的书面委托书，写明委托事项、权限和期限，没有书面委托，谁也没权替你把地转出去。【turn0search1】【turn0search7】

- 别签“超长、超低价”合同

有的人图省心，一签就是15年、20年，价格还远低于周边平均水平，过几年地租翻倍，后悔都来不及。尤其现在强调粮食安全和耕地保护，这类合同更容易起纠纷。【turn0search6】【turn0search15】

- 别同意“非农化”条款

哪怕对方口头说是“临时工棚”“看护房”，只要合同里没写清楚用途和限制，一旦硬化地面、搞起建设，责任也会落到你头上，严重时会被认定合同无效，还得恢复原状。【turn0search2】【turn0search8】

## 六、合同期内盯好这几点

- 常回地里转转

看看对方是不是真在按约定种地，有没有弃耕、抛荒、乱倒垃圾、乱挖乱建。发现苗头，先书面提醒；不改就按合同约定走终止、解除程序，及时止损。【turn0search1】【turn0search19】

- 各种补贴归谁要写清

有的地方种粮补贴是发给实际种地的人，有的给原承包户；合同里最好写清楚：政策性补贴归谁、土地若被征占补偿款如何分配，避免以后争得面红耳赤。【turn0search7】

- 对方想“再转手”必须你点头

受让方想把自己租来的地再转租、入股、抵押，必须先取得你的书面同意，并向发包方备案；不然擅自再流转，出了问题都是他的事，但你可能被动“兜底”。【turn0search1】【turn0search2】

## 七、万一出纠纷，按顺序来

- 能协商就协商

先把合同翻出来，看哪一条对得上；村组干部、乡镇农村经营管理站都可以帮忙调解。书面证据（合同、收据、微信聊天记录、照片、视频）要留好，别全靠嘴。【turn0search15】【turn0search18】

- 调解不成找仲裁或法院

农村土地承包纠纷可向当地农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉；仲裁裁决生效后不履行，可申请法院强制执行。该走程序就得走程序，别拖。【turn0search1】【turn0search17】

## 八、一个简单的自查小清单（签之前对照看）

- 地块信息：坐落、四至、面积、地类是否写清？

- 期限：是否超过承包期剩余年限？起止日期明确吗？

- 用途：是否明确限定为农业，有没有禁止非农化条款？

- 价格与调价：租金数额、支付时间、调价方式写死了吗？

- 合同份数与备案：是否一式四份，村里、乡镇是否备案？

- 违约责任：违约情形和处理方式写得够细吗？

- 再流转条款：对方要再转手，是否约定要先征得你书面同意？

- 退出与附着物：合同到期或提前解除时，地上附着物怎么处理、补偿怎么算？

把这些想清楚、写明白，再走完备案、登记等程序，土地流转这块“硬骨头”基本就能啃得下来。地是咱农民的命根子，宁可签字前多问两句、多查几眼，也别图一时省事给自己挖坑。