房价大幅攀升,套均总价1083万

1、房价大幅攀升，套均总价1083万？

根据最新房价监测数据显示，2021年1月份我国已经有19个城市房价达到2万块钱以上，其中深圳房子均价更是突破9万元，而且涨幅同比达到30%以上，这个房价让其他城市望尘莫及！

按照深圳这个房价，普普通通一套90平米的房子就需要800万以上，那为什么最近几年时间深圳房价涨幅这么快呢？这背后的动力到底是什么？

深圳房价的上涨并不是某一个因素造成的，而是多重因素叠加的结果，总结起来深圳房价的上涨我个人认为主要有以下几个原因。

第一、人多房少。

人多房少这是深圳房价上涨最基本的前提，目前深圳实际管理的人口达到2,000万以上，但是深圳实际管理的面积只有2000平方公里左右，在这么小的管辖面积之内，还创造了全国最大的工业产值（2020年深圳工业产值达到3.7万亿，位居全国第一）。

当然除了工业用地之外还有商业用地，比如大量的写字楼用地，还有超过40%的绿地，所以深圳真正可供住宅开发的土地面积是非常小的。

而且在有限的住宅面积上还存在大量的农民房，所以真正能够建商品房的面积更加有限，也正因为如此，目前深圳的商品房存量只有190万套左右。

所以我们看到最近几年深圳入市的商品房其实很少。

但相比于深圳有限的房源来说，深圳的购房人群其实是非常多的，一方面是深圳的总体收入水平比较高，高收入人群并不在少数，另一方面深圳每年还新增很多人口，每年都吸引来大量的大学毕业生，这更进一步加剧了深圳楼市供需的矛盾。

所以在人多房少的大背景之下，房价上涨在所难免。

第二、资本的推动。

目前深圳房价超过9万元，普普通通一套房都需要五六百万，普通工薪族根本就承担不起，按照目前深圳的房价，真正有能力买房的人，基本上都是那些富有人群。

但深圳真有这么多富裕人群吗？我觉得并不是，这里面实际上深圳有很多买房的人都是外地人，他们是通过代持、假结婚等方式来深圳投资房产。

这点我们可以从深圳的资金总量增量来看出来。

截止2020年末，深圳的资金总量达到101897亿元，同比增速高达21.4%，相当于2020年一年深圳的资金总量就增加了17962亿元，目前深圳的资金总量只比整个山东差1.7万亿。

但是整个2020年，深圳的GDP增速只有3.1%， GDP增量只有1100亿左右，相当于资金的增量比GDP增量高出了16862亿元，那多出的这些资金到哪去了呢？其实有很多都是进入到楼市了。

至于这些资金怎么进入楼市，各有各的门道，比如我认识一个朋友，她是某个医院的护士，在2020年3月份的时候，银行信贷政策比较宽松，结果她就从银行借了50万块钱信用贷款，利率只有3%左右，然后再跟亲戚朋友借了几十万，再通过假离婚买了第2套房，现在快一年过去了，她房子已经上涨10%以上。

当然除了这种操作方式之外，还有很多通过信用贷款、经营贷款违规进入楼市的也并不在少数，所以在众多资本的推动之下，房价节节攀升。

对这些投资客来说，其实大家都在“赌房”，大家都在赌，未来深圳的房价会继续上涨，当大家无形当中达成这种共识之后，只要有接盘侠，房价就会继续上涨。

第三、港澳居民获得大湾区购房“房票”。

大家都知道目前香港的房价是比较高的，香港的房子均价大概在13万左右，在好的地段房价就更贵了，比如九龙每平米已经达到60万左右，香港岛的均价也超过10万元，就算最便宜的新界，价格也达到9万到12万之间。

相对香港来说，目前深圳的房价要更低一点，而深圳跟香港非常靠近，两者如果从地理位置上来说，更像是一个城市的两个不同区，所以那些在香港承受不起高房价的港人也会到深圳买房。

特别是在2019年11月份的时候，香港出台了16项惠民措施，进一步便利港人在大湾区发展、就业和居住，其中有一个措施就是放宽香港居民在含深圳在内的大湾区城市购置物业的措施，这个措施规定，香港居民在大湾区内城市购房时，获豁免所需的在本地居住学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，享有与当地居民同等的待遇。

在这个政策出来之后，从2020年开始，深圳东莞等一些靠近香港的城市，房价就开始出现上涨。

目前深圳靠近香港的一些位置有很多购房人群，其实都是香港人，之前就曾经有中介统计过，从2020年以来，深圳皇岗口岸、罗湖口岸附近的小户型居住宅有50%都是被香港买家买走的，另外南山、前海等附近区域有很多购房人群也是香港居民。

对这些港澳居民来说，相比于内地而言，他们本身的收入是比较高的，所以购房能力要比大陆很多人群都要强，因此面对深圳比较高的房价，但比香港房价要低很多的楼盘，他们肯定毫不犹豫的下手。

针对这一点，其实我们也可以对比深圳西部跟东部房价的差距看出来。

比如下图是深圳不同区域房价对比图。

可以明显地看出在靠近香港的南山，福田，宝安房价是比较高的，而东部的一些偏远地区，比如龙岗，坪山房价却比较低，目前在龙岗有很多楼盘房价甚至低于4万块钱。

所以过去一年多时间，深圳房价真正上涨的动力，其实就是上面这几个因素叠加的结果，而且从长期来看，深圳房价上涨的背后，这三大因素仍然会起到至关重要的作用。

2、为什么最近一年多来房价飞涨呢？

为什么最近一年多来房价飞涨呢？这两年疲软的房价突然有了气色，突飞猛进的房价改变了很多人的生活，以前手里有四五十万就能买上一套120平米的三室两厅的房子，现在你只能拿着钱只能望着房子感叹了。房子飞涨的价格，让很多购房者望而却步，期待着房价回落成为了泡影。百城联创的开始，棚户区改造，城中村改造的开始，带动了当地的房地产市场。有原来的三千多一平米涨到了五千多块钱，房价的飞涨让很多准备购房的人意想不到，拿着原来的钱却买不到现在的房子了，房子的飞涨改变了很多人的生活。以前不管你在任何地方，十字路口，大街小巷，都能见到到处发售房的宣传单，不仅有礼品赠送，还有装修，甚至有的开发商送家具。现在呢？无论在任何地方不见发售房宣传单的销售人员了。为什么会出现这种情况？原因就是需求买房的人多了，以前的现房没有了，期房更是需要等待。住房与我们每个人息息相关，没有房子就没有了家。现在想买房子却不是一件容易的事了，前几天有一家楼盘开盘，精装修的起步价七千五，一套像样的房子价格近百万，这些房子上班族和打工族只是看看而已，根本购买不起。一般的房子都在五千以上，就是按五千，比着以前每平米也涨了近千元，一套房子就是十几万，上班的人几年不吃不喝才能挣十几万呢？看现在的房子价格，近几年想回落是不可能的了，如果想买房子还是需要继续努力挣钱吧。很多地方的拆迁带活了当地的房地产市场，房价的飞涨让很多人意想不到，几年以后房价会不会回落，我们也只能期待，期待着房价的回落，让很多人能买起房子，住得起房子。希望我的回答能帮助到你，欢迎大家关注我的头条号，了解更多的房产信息。

3、上半年楼价轻微下跌？

因为这几年的翻倍的房价掏空了江门人的钱包了。

能借到钱够钱买的，早已经买了。

还没买的，再便宜一半也买不起了。

除非炒房的再进场，否则很难去库存。

4、大湾区房价未来还会冲高么？

这是一个时代的风口，遇上转折！

大湾区，扑面而来，再创一个“2010年深圳”般的，财产性收入机会。深圳新白领，千万不要与财富再失交臂！

今年以来，疫后，我们看到的是，惠州新房在刺破3万。惠州大亚湾新房玖御府部分房源备案价达到了2.99万。曾经的新房限在2万以下，似有松动。

东莞更是一骑绝尘，早在2019年底时，就有松山湖别墅二手放盘过8万的传言。

时至今日，芳姐去搜万科松山湖1号、长城世界、虹溪诺雅的放盘价，8万是没有的，但是基本都跃上了4字头。

2010年，长城世家1万多开盘，2018年都还是2万左右为主，现在117平的3房单价也是4万多了。

东莞主城区、滨海区的新房，价格也是奔4而去，与3携行。今年3月东莞取消备案价限制，豪宅项目东城万科御景湾8号大户型别墅均价达到4.7万元/平，部分户型更是突破了6万。

备案破3万的，更是数不胜数，如皇马骊宫、龙光江南大境、首铸御峰华庭、首创禧瑞阅府、保利滨湖堂悦等等。

财富，再次面向产权分配。整个珠三角，正从工业区大基地，走向世界大湾区，城市地王的升级，会很多东西的裂变。土地单位GDP产值不一样，地价当然也会不一样。

这个地价跃升的福利，传导给个人的，就是房价普惠大众的红利。

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1、大湾区中环，像极了2010年的深圳

大湾区（GBA）很大，9个城市、5.6万平方公里面积、人口7000多万，2019年GDP约11万亿，够得着一个中等国家规模了。

湾区的核心，是其中间的一条“环”。大湾区的中环！是一条中国产业（高端制造）实力最密集的的一个环，是大湾区“最实的产业核环”。

这个环，目前正在进行一个“城市等级”跃升，从传统的工业区，往“大都市”跃升。

比如，我们看到，更多的学校（东莞一年新建100多所中小学）、更多的地标（东莞+惠州有2位数的100多米起的地标体）、更多的地铁和轨道（城市间30分钟轨交通勤）、更多的公园和市政。

从工业区，裂变为都市区，深圳自2000年以后开始发生，2010年开始全力挺进。以前深圳关外就是工业区，连关内车公庙、华强北、南油、莲塘都有工业区；后来，都变成了产业区、商业区，地标携手mall、公园携手学校、地铁携手场馆，深圳不再是灰姑娘。

深圳的房价，也不再是灰姑娘。房价从2013年的关外2、3万，关内3、4万，跃成了2016年的3、5万，8、9万。到2020年，经3年调控后，深圳中心城区都到了15万+，关外热点片区10万+，关外市域边缘也是3、4万了。乘数效应，导致后面的房价以万进阶。

而，这一切，正在大湾区中环的东莞，惠州临深，南沙临深，中山翠亨，高保真地重现。

传统的工业区，至少变成了科技感爆棚的产业园；驱车离开深圳、广州，进入珠三角其他城市，也能发现道路开阔、绿茵成片、幕墙大厦耸立。硬件，大湾区中环在蝶变。

大湾区中环的软件，也在蝶变。最大蝶变，是改变民生根基的“教育升级”。东莞每年新建100多个中小学，惠州每年也是几十所的增加。大湾区中环城市的高考成绩，很多竟然可以叫板深圳，如东莞、珠海。

来了大湾区，就是城里人。

大湾区中环城里人，在可见的未来3-6年，出门即可通过轨道交通，通勤前往深圳、广州工作或商务洽谈。大湾区中环，已经在“经济”方面同城化。

大湾区中环，像极了深圳的2010年。城市越升级，城市资产价值越升级！

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2、房企先行，湾区中环重磅把地储

把大湾区中环故事，看得最明白的，莫过于房企。

房企们的装备赛，就是“土地储备赛”。得土地者得天下。每年房企财报季，除了忙着搞各类真真假假的销售、利润榜单，就是搞融资评级、土地储备榜单了。

让股民鸡血的，除了“被证明的赚钱”能力，就是未来“造面包”的资金能力、面粉仓位能力了。告诉股民，在大湾区有大把土地储备，保证未来5年为大家卖出大把银子，就等于是给股价打上一剂定心针了。

进入深圳、广州重要，挺进大湾区中环也重要。

今年东莞印发“投资松绑30条”，统筹50平方公里产业用地全球招商，力争至2022年全市累计招商引资额超6600亿元，固定资产投资突破1万亿元。旧改规模也很大，比如虎门、长安近期公布了1000亩城市更新规模。

2005-2018年深圳人口增长57%，当前人口已超过2000万。但城市建成区面积仅增长29%，特别是2015年以来深圳人口年均增量超50万、居全国之首。

——数据来自“泽平宏观”

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。深圳商品住房套数不足200万套（深圳住建局官员披露2018年末180万套），巨大的千万套居住缺口必然溢到大湾区中环！

广州周边城市的房，是广州人买的；深圳周边城市的房，是深圳人买的。核心城市的房价翘到天高，更多的新中产自然挤出到环1线城市置业。喊一声，我在大湾区有大把地，就接近与喊一声我在深圳、广州有地。

大房企进湾区，当然也是必须经过“尽调”。

拿地流程可是很严谨的，要测试城市前景、未来房价趋势，精算出毛利润靠谱，才敢融钱去拿。房地产玩的就是资金的生意，资金的成本是很高的，没有利润会把自己玩死的。

这些年，我们看到大房企们都踊跃在大湾区拿地，自然是“数看湾区大有信心”。

2019年底，TOP30企业于粤港澳大湾区的土地储备货值达6.1万亿元和2.9亿平方米，同比增长7%。货值排名榜首的碧桂园在粤港澳大湾区的土储超过3000万平方米，土储货值达4321.6亿元。

一堆规模的房企千亿投入，湾区拿地；就意味着以后的万亿销售规模，万亿基建和城市建设的投入规模。这些大投入，自然导致房价的容量更高！

散户跟着大户走，不盲目。

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3、中环龙头抬上8，龙尾翘到4字头

最近有个说法，深圳发改委发布《2019年工作总结和2020年工作计划》确定了深圳都市圈的范围为深圳、东莞、惠州、河源、汕尾。大临深概念，这次被官宣扩容。

在芳姐看，这差不多是传说已久的“2020年大礼包”的落地，而且比加入几个豆腐块式的直辖指望，势力范围还大些。不但白纸黑字厘定了与东莞的正室关系，还确定了对粤东的辐射圈。

随着深圳和东莞，深圳和惠湾区（惠州西部）的产城融合，大湾区中环最亮的星已经出现了。未来，8字头会出现在东莞西南方向，比如滨海湾、松湖圈、中心城区。

惠州的房价高地，也会崛起惠湾区，大亚湾地标CBD板块（或别墅豪宅），走向4的区间也不是什么奇事。

当4-8万，拥抱了深圳的外环，大湾区中环自然与深圳一体了！

为什么说，大湾区中环有机会刺破8字头？

大家看看滨海湾的规划，海岸地标群天际线不亚于深圳大前海；进驻的企业恐怕比深圳一些产业区还靓，比如VIVO全球总部、紫光、欧菲亚，世界热点芯片、5G一个没落下。

滨海湾还有一个高起点、全球招校长的大湾区大学，大型海岸和郊野公园、轨交TOD体也没少。现在滨海湾新区GDP已近2000亿，未来也是挺进4、5千亿的潜力区。

而其周边的长安、虎门新房价已经3万了，品质2手房也一直坚持2字头。房价本来就跟深圳接轨了。

除了滨海湾这个实力选手，松山湖、东莞中心城区，都是不亚于深圳市外各新区（副）CBD的实力派。松山湖已经围绕华为，形成了一个智能与5G产研带。

东莞中心城区经济实力不弱不说，在建的CBD也有几百米高的地标，至少不会比深圳光明、龙岗大运弱。

莞深有钱人，已经自动布局东莞8字头潜力带。比如，芳姐朋友圈里上市公司的高管，就有购置松山湖别墅的习惯。

现在东莞破3、4破4真不算什么，因为未来都是6-8。

东莞如此，惠湾也不弱。惠州的电子产业、石化产业、汽车产业，从来也没弱过。未来还要做大生物、软件、激光产业。而起惠州也下了决心，在惠阳临深板块，建设金三角CBD，锻造都市风景、城市高度。

轨交上，惠湾也对接深圳的14、16号地铁，深惠城际、深大城际、深汕高铁3条直接经过惠州。本来大亚湾、惠阳的GDP实力是超越深圳东坪地的，甚至可以比肩坪山，未来与深圳更密切、实力更相加。

深惠轨通

走向一城化

目前，惠湾正在突破3字头这个防线；下一步，往4走，难道惊奇吗？

大湾区中环龙头抬上8，龙尾翘到4，已经是个必然。

以战略眼光看，当大湾区在实现人口1个亿、产值再翻倍 的路上，我们湾区的资产也必然上行。用战略的姿态看，大湾区中环有一套，就已经等于深圳市外有一套的！

国力的一部分，就是大湾区的KPI达成2035年的战略KPI。

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图片来源：百度、新概念龙口英语、咚咚找房、

链家、宋丁观点、东莞房姐、

克尔瑞、乐享松山湖等等

5、我国房价会呈现出节节攀升的可能吗？

对于房地产，国家总体定调，房子是用来住的，而不是用来炒的，所以各地房地产大幅上涨的可能性较小。