华夏幸福股价大涨之谜

华夏幸福股票价格正在走出泥潭。2024年7月初，股价一度在1元附近，有退市之忧。截至2024年12月6日收盘，股价4.06元，较最低收盘价1.01元翻四倍有余。股价会到哪里去？何以如此？

华夏幸福在债务违约前，是盈利能力较强的房地产公司，中国平安入股的同时，与公司签订三年对赌协议，年盈利从几十亿增加到2019年的146亿。债务违约后，每年数十亿亏损，股价从20元跌至个位数，逼近1元。近些年，国内房地产市场需求急转直下，房地产公司主业连年不振，股票纷纷退市。华夏幸福股价在向1元缓缓接近的过程中还是相对坚挺。在股市疲软的大背景下，公司股票长期在1元附近徘徊，退市风险极大。董事长、实控人王文学及时增持，连续两次抛出1千万元增持计划，帮助公司股票保持在1元线上，一直没有跌破1元。

2024年下半年的几个重要事件是华夏幸福股价开始大幅拉升的催化剂。其中最重要的一件事就是10月19日公告的置换带方案。公司通过出售资产置换债务，由收购方承接金融债务。这个收购方是拥有地方政府背景的平台公司。此举意味着地方政府将在房地产公司债务化解过程中扮演重要角色，来自政府级别的增信能够疏通债务关系中的堵点，盘活各方资源，对负债主体恢复经营及债权方实现债权具有重要的推动作用。这无疑是备受瞩目的尝试。根据新闻报道出来的置换带方案内容，此次予以置换的债务金额为200亿，大约是华夏幸福全部金融负债金额2192亿元的9%，这2192亿金融债务中的1900亿是已经签署债务重组协议的，依然可以参加这批200亿的置换带方案，实际上是要优选一批债务人，提高他们的债权安全性级别，预计是超过十选一的竞争。方案执行时，公平很重要，能执行到什么程度及效果究竟如何，非常值得关注。未来是否可以进一步扩大，存在一定的想象空间。不妨把首批置换的200亿债务作为一次试点，如果效果良好，对各方有利，何不再来一个200亿？一个又一个，公司的债务化解问题就迎刃而解了。

11月初的全国人大常委会通过的10万亿地方政府隐性债务置换限额，对华夏幸福这样的公司来说也是一个间接的利好。在华夏幸福的财务报告中，有一个数额巨大的应收账款。曾几何时，即便在公司业绩出色的年代，庞大的应收账款也是公司股票提升估值的重要障碍，很多投资者认为公司赚到的不是钱，而是白条。公司的应收账款中有很多地方政府债务，地方政府有了钱，也就可以帮助华夏幸福实现回款。

华夏幸福股价大幅下跌的另一个重要原因是公司业绩的连年巨幅亏损。这是很多房地产公司近些年的普遍现象。造成巨亏的原因是两大方面，一个是公司本身的问题，因资金链断裂，债务违约，主营业务在一段时期内迅速萎缩，近乎停滞；另一个是行业共性问题，近几年的房地产市场供求关系发生重大变化，需求减弱尤为明显。仔细分析这两点原因，首先，公司虽然原有的重资产业务难以为继，但向园区招商与服务、物业服务等轻资产业务积极转型，同时完成保交楼，体现公司价值，践行社会责任，能够生生不息活下去。财务报告上的巨亏，很大程度上源于巨额利息支出，由于债务化解尚未尘埃落定，我们可以看到利息支出主要体现在会计数据的处理上，而不会对公司现金流带来实质影响，眼下也就不会危及公司的生存。其次，行业大环境问题需要宏观来看，行业存在的根本逻辑并没有改变，人要改善居住条件，房子应该被看作比汽车还要耐用的大型消费品。购买房子的需求只会周期变动，不会消失。挺过这段困难时期，房地产公司仍然可以在未来更为健康的行业市场中找到发展的新常态。

华夏幸福股价从2019年末的20元跌至2024年7月的1元，与公司基本面的利空是基本匹配的。与第一层次思维所知的“公司很差，股票不能买”相比较，第二层次思维所想的“公司股票价格是否已经充分反应甚至过度反应较差的基本面”要更为务实、理性。事实上，作为“暴雷”较早的房地产公司，华夏幸福的股价早早地在2021年初就跌进了个位数，2021年下半年就跌破5元。此后，在长达三年多的时间里，大盘疲软，沪深三百从5930点跌到3108点，华夏幸福在3元到1元之间背水一战，反而表现出“不倒翁”一般的坚韧。在很多同行企业纷纷退市的一波又一波大潮中，华夏幸福沧海横流，挺了过来。尤其是2024年7月，董事长、实控人王文学连续两次抛出增持计划，帮助公司股票始终保持在1元线上，一直坚持到后来的大涨，没有倒在黎明前，可谓关键的神来之笔。同时，王文学将低空经济产业链公司酷黑科技股权无偿注入华夏幸福，结合近期公司接连与各地签署低空经济合作协议，彰显了公司在低空经济领域布局中的积极作为。不过，低空经济的发展前景以及公司未来能否分一杯羹，还有待时间的检验。

从近期股票上涨的走势来看，出现了一些非同凡响的技术指标，连续超过10%的换手率，连续过10亿的日成交额，近两个交易日连续成交超过30亿，量价匹配，大有可为。股价会涨到哪里？我愿意以地方政府有条件置换的首批金融债务金额200亿作为近期估值的一个简单的参考，那么，股价先回到5元应该是合理的。如果还有下一个200亿，我愿意为估值同步提升至400亿，则股价回到10元。

大家都很期待行业内能够有几个成功化债的模范。华夏幸福在强有力的支持和帮助下，应该有望争取到成为其中一个较为突出的案例。

$华夏幸福(SH600340)$